「後腐れなく別れたい。だけど、家のローンが残っているから、すぐには売れないし…。」
結局どうしていいかわからず、共同名義のまま離婚される方が増えています。しかし、離婚後はお互い別々の生活が始まります。その為、これまでのようにローンの支払いを続けていくことが困難なることも少なくありません。元パートナーに迷惑をかけたり、逆に迷惑をかけられたりしないよう、早いうちに不動産の問題を解決しておくことをお勧めします。
ローンが残っている不動産でも、「任意売却」なら、売ることができます。
また、「売らずに離婚後も今の家に住み続けたい」という方も、後でトラブルにならないよう、名義や連帯保証の状況を確認しておかなければなりません。
住宅ローンが残っているご夫婦は「住宅ローンの内容を変更して離婚したい」というのが一番の希望でしょう。家を出ていく者の名義のローンが残っていると心配でしょうし、離婚するのだから連帯保証人や連帯債務者からは外してほしい、と思うのは当然です。ですが、話はそう簡単ではありません。
住宅ローンは、金融機関（＝債権者・抵当権者）と住宅ローンの申込人（＝債務者）の間で交わされた契約です。ですので、たとえ夫婦でも簡単にそれらの名義を入れ替えることはできません。それは連帯債務者であれ、連帯保証人であれ同じことです。離婚するからといっても勝手にそれらの名義を変更したり、保証人を外れたりすることは認められないのです。契約の変更には、必ず金融機関の承諾が必要です。
離婚にあたって住宅ローンをどう扱うかは色々なパターンがありますが、「不動産も住宅ローンも夫だけの名義となっている場合」を仮定しますと、大きく分けると以下の４つに分けられます。
１．不動産を売却し、売却益で住宅ローンを返済する。
| これは、離婚の際の住宅ローンの解決方法としてもっともシンプルな方法です。不動産を第三者に売却し（＝任意売却）、その売却益から残りの住宅ローンを返済します もし、不動産を売っても住宅ローンが残ってしまうという場合（＝オーバーローン）、金融機関の抵当権も残ったままになってしまいます。抵当権が残ったままの不動産は、買い手を見つけるのは非常に難しいので、このような場合は銀行等の金融機関と話し合い、返済しきれない住宅ローンを残したままで抵当権を解除してもらう必要があります。これが任意売却で、間に入った不動産業者などが銀行などの金融機関と交渉し、残った債務をどのように支払っていくかなど話し合い、売却へ結び付けていくのです。 |
２．夫が住み続け、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとする。
| この方法は、住宅ローンの基本的な条件である「住宅ローンの契約者本人がその家に住み続ける」という形になりますので、金融機関が大きな問題にすることは少ないでしょう。ですが、家族で住むことを前提に購入した不動産を、夫一人で維持していくのは大変な部分も多いので、しっかり今後の人生設計を考慮したうえで決める必要があるでしょう。 |
３．妻が住み続けるために、住宅ローンを妻の名義で借り換え、不動産名義も妻に移す。
| この方法も「住宅ローンの契約者本人がその家に住み続ける」という形になりますので、妻が住宅ローンの借り換えをできる状況にあれば、問題となることはありません。具体的には、住宅ローンを引き受ける妻が新たに住宅ローンを申し込み、今までの夫名義の住宅ローンを一括返済することで、実質名義を入れ換えるという手続きになります。ですが、この方法をとるためには妻にもそれなりの安定した収入がなければなりません。妻が住宅ローンの残債に匹敵する額の住宅ローンを申し込み、金融機関で審査を受ける必要があるからです。そのためには、妻自身がきちんと正社員として就業し、返済基準を満たす年収を得ていることが前提になります。専業主婦やパート勤務などでは、いくら担保となる自宅があっても、住宅ローンを借り替えるのは難しいでしょう。 |
４．妻が住み続けるが、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとし、住宅ローンも夫が支払う。
| 現実的には、このパターンを希望する夫婦は非常に多いです。
十分な収入がある妻は決して多くないため、住宅ローンの返済は夫が続けて行い、その分を財産分与で調整したり、養育費の支払いを少なめにしたりするなどして離婚するというケースです。ただし、この方法は非常にリスクを伴った方法であることを認識しておく必要があります。 まず、住宅ローンの契約者が夫だった場合、その夫が家を出ていくとなると、金融機関は「住宅ローンの一括返済」を求めてくることがあります。また、離婚後、夫が引き受けた住宅ローンの返済が滞ることになれば、当然、金融機関は抵当権を行使してきます。最悪の場合、差し押さえから競売となり、結局は自宅を手放すことにもなりかねません。 さらに、もし妻が夫の住宅ローンの連帯保証人になっていれば、妻は自宅から転居する必要がある上に、住宅ローンの残債についての支払い義務も生じてきます。離婚後の夫は、妻の住む家の住宅ローン返済に加えて、新たに夫自身の居住費が発生しますので、今までよりも経済的な負担を強いられることになります。また、夫が再婚して子供ができた場合などは、さらに経済的な負担は大きくなりますので、元妻の住宅ローン返済は後回しにされてしまう可能性も否定できません。このパターンを選択する場合は、万が一、夫が住宅ローンの返済を滞らせた場合どうするかを考えておく必要があるでしょう。 |
不動産の名義で離婚の際、問題となるのは、所有者名義が「夫（単独）」または「夫と妻の共有」となっている不動産から、「離婚によって、夫が家を出て行き、妻（と子供）がそのまま住み続ける」というケースが多いです。
この場合、夫の所有権持分を財産分与によって妻が譲り受けることで、不動産を妻の単独名義とすることができますが、その際には注意しなければならないことがあります。
まず、住宅ローンを組んでいる金融機関との問題があります。なぜなら、住宅ローンを借りる際に取り交わす「金銭消費貸借契約」で、「住宅ローンの対象となる不動産の所有者名義を変更する場合は、事前に金融機関の承諾を得なくてはならない」とされていることがほとんどだからです。ですが、住宅ローンが残っている間は、基本的に所有者名義の変更に、金融機関は応じてくれません。
■住宅ローン完済後の所有権移転登記
| 一つの方法としては、住宅ローンの支払いが全て完了するまでは、登記上の不動産の所有権は夫名義のままとしておき、住宅ローンが完済したところで夫から妻へ所有権移転の登記を行うという方法があります。 ですが、住宅ローンが完済したところで、元夫が、「いまさら何年も前に分かれた元妻に不動産を譲渡するのは納得いかない」と考えてしまうことも想定され、また、元夫が再婚し、その後に亡くなった場合などは、さらに面倒なことになってしまいます。元夫の再婚相手には、当然に相続権がありますので再婚相手から、所有権の買い取りを要求される等、権利関係が非常に面倒になる場合があります。 |
■勝手に名義変更すると…？
| 離婚の事実を金融機関に伝えず、黙って所有権の移転登記をしてしまっても、住宅ローンが遅れずに支払われている限りは、すぐにばれてしまうということはあまりないでしょう。しかし、住宅ローンの支払いに遅れがでてしまってから、離婚の事実や、承諾のない所有権移転が金融機関にばれてしまった場合、非常に強硬な手段をとってくる可能性があります。もし悪質だと判断されれば、交渉の余地なく住宅ローンの一括返済要求から競売へと、一気に進められることも考えられます。 |
不動産の財産分与では、税金の問題にも注意が必要です。
１．贈与税
| 離婚の際に心配な税金は、「贈与税」でしょう。まず、離婚にともなう財産分与については、原則として贈与税は課税されません。 これは、離婚にともなう財産分与は、相手方から贈与を受けたものではなく、「もともと自分の持分であったもの」財産分与請求権に基づき受け取っただけとみなされるからです。ですので、自宅不動産を「財産分与として」譲渡する場合は、贈与税は課税されないと考えていいでしょう。 ただし、次の二つに当てはまる場合には贈与税がかかります。 （１）分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額やその他すべての事情を考慮しても、なお多すぎる場合、その多すぎる部分に贈与税がかかることになります。 （２）離婚が、贈与税や相続税を不当に免れるために行われたと認められる場合。この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。 なお、財産分与として自宅不動産を譲渡する場合でも、税務署へ「財産分与であると説明」できないと、やはり贈与税が課税される可能性があります。 |
２．譲渡所得税
| 不動産の場合でいえば、「財産分与のときの不動産の時価」が「不動産取得時の時価（建物については減価償却後の価額）」よりも値上がりしていれば、その差額（＝譲渡益）に対して、財産分与をした方に譲渡所得税がかかります。 （不動産の値段が下がっていて譲渡益で赤字が発生した場合、他の給与所得等と損益通算をして税金が還付される場合もあります） ですが、譲渡益が発生していても、財産を分与する側の譲渡所得税を抑える方法もあります。この方法は、財産分与をするタイミングが「離婚前」なのか「離婚後」なのかで変わってきます。 譲渡所得税と贈与税には、下記の控除があります。 ① 居住用不動産であり、譲渡する相手が親族でない場合は、時価３０００万円までの譲渡益が非課税 つまり、この①の制度を利用するのであれば「離婚成立後」に所有権を移転する必要があります。 ② 婚姻期間20年以上の夫婦が居住用資産を贈与する場合は、贈与税に関して２０００万円の配偶者控除有り この②の制度を利用するので有れば反対に「離婚成立前」に、所有権を移転する必要があるのです。 なお、この①，②の控除は、あくまで居住用不動産にのみ適用される控除ですので、不動産の所有者が実際に住んでいる不動産を譲渡する場合にのみ適用されます。 別荘やセカンドハウスなどの不動産には適用されません。また、転勤・別居などでその不動産に住まなくなって３年以上が経過している場合も、この控除が受けられない場合があります。 |
３．不動産取得税
| 財産分与として土地や建物、マンションなどの不動産を受け取ると、「受け取った側」に固定資産税評価額の３％（ただし、土地の場合はその２分の１）の不動産取得税がかかります。（建物については１２００万円を固定資産税評価額から控除されます） ただし、離婚においての不動産取得税は、「夫婦の財産の清算」として受け取った分にはかかりません。これは、たとえ夫から妻へ不動産名義が変わった場合でも、実質的にはもともと妻の持分であった所有権を確認したにすぎず、実体としては財産移転ではないとみなされるからです。（贈与税と同じ理屈ですね） これに対し、「慰謝料として不動産を受け取った場合」や、「妻の生活保護のために夫が不動産を与えた場合」などは、不動産取得税が課税されます。なお、この不動産取得税は、離婚の際に「分与した側が支払う」という合意書を交わしておけば、不動産を受け取った側は支払わずにすみます。 |
４．登録免許税
| 夫婦の一方から分与された不動産を、法務局に登記するためにかかる税金です。 財産分与を受けた側に、固定資産税評価額の２％の登録免許税がかかります。この登録免許税も、不動産取得税と同様に「分与した側が支払う」と取り決めることも可能です。 |
※詳しくは税理士、または最寄りの税務署にご相談ください。
離婚後も、一定の要件を満たせば、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けることができます。
| 要件１．ローンの名義人が居住していること
住宅ローン控除は、ローンを組んでいる方が自宅として住んでいる住宅が対象となります。つまり、ローンを組んでいる方が自宅を出ていく形の離婚では、住宅ローン控除は受けられません。 「ローンを組んでいる夫が離婚後もそのまま自宅に住む」というケースや「自宅に残る妻の名義で、住宅ローンを借り換える」というケースも妻が控除を受けることができますので、問題はないでしょう。 |
| 要件２．10年以上のローンであること
住宅ローンは、返済期間が10年以上のものでなければ、控除の対象となりません。 ですので、ローンの借り換えなどで返済期間が10年未満となる場合、その部分については控除を受けることが出来なくなります。 |
| 要件３．新築から25年（耐火建築物でなければ20年）以内であること
これも、借り換えをする場合に注意が必要です。この25年（または20年）は、「住宅を取得した日以前、25年（または20年）以内に建築されたかどうか」が基準になります。 つまり、「離婚によって、自宅の所有権を取得した日」からさかのぼって、25年または20年以内に建築された建物でなければ、控除は受けられません。 |
| 要件４．夫婦間での譲渡でないこと
法律上、控除の要件の一つとして、「取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと」という定めがあります。つまり、離婚届を出す前に（＝まだ夫婦である時期に）夫から妻、または妻から夫へ自宅の所有権が移った場合は、控除が受けられない、ということです。 この要件をクリアするために、自宅の所有権の移転は、離婚が成立した後に行うのが望ましいでしょう。 |
| 要件５．贈与による取得でないこと
離婚時の「財産分与」であれば問題ないのですが、財産分与ではなく、「贈与」によって所有権が移った場合、控除が受けられません。 |
※上記の他にも要件はあります。詳しくは所轄の税務署に相談してみましょう。
夫が申込人、妻が連帯保証人となって不動産の住宅ローンを組むケースはよくあります。連帯保証人とは、主たる債務者である夫がローンを支払えなくなった場合に、夫に代わってその支払いをしなくてはならない立場のことをいいます。
法律的に連帯保証人の特徴は３つあります。
１．「催告の抗弁権」がない
| 「金融機関などの債権者は、主たる債務者（夫）、連帯保証人（妻）、どちらでも好きなほうに返済を請求することができる」ということです。連帯保証人と聞くとあくまでも保証しているだけで、主たる債務者がどうしても返済できなくなった場合に限り請求されるというイメージがありますが、実際には債権者が主たる債務者を飛び越して、いきなり連帯保証人に返済を請求してきた場合でも、連帯保証人は債権者に対して「まず主たる債務者へ先に請求してください」と主張する権利がないということなのです。 |
２．「検索の抗弁権」がない
| 主たる債務者に返済する資力・財産があるにもかかわらず、連帯保証人が先に請求されたとしても、「主たる債務者には弁済する資力・財産があるのだから、まず主たる債務者に請求してください」と主張する権利ないということです。 |
３．「分別の利益」がない
| 連帯保証人が複数名いる場合でも、それぞれの連帯保証人は、一人一人が主たる債務の全額を保証しなければならないということです。例えば「主たる債務者が１００万円を借りて、連帯保証人が２人いる場合」、連帯保証人は「私を含めて連帯保証人は２人なので１００万円の１／２の５０万円だけ保証します」と主張することはできないのです。あくまで、連帯保証人１人１人が主たる債務の全額１００万円を保証しなければならないのです。 |
要するに、実質的にいって連帯保証人（妻）は、主たる債務者（夫）と全く同じだけの責任を負うことになると考えなければなりません。
この連帯保証人は、離婚したからといってその責任がなくなるわけではありません。妻の連帯保証は夫との契約ではなく、あくまで妻と金融機関との間の契約だからです。ですので、金融機関の同意がなければ、妻は連帯保証を抜けることは出来ません。
ですが、離婚にあたってどうしても住宅ローンの連帯保証から抜けたい場合、妻自身に代わって一定の収入・資産を持っている人が連帯保証人として用意できれば、金融機関との交渉の上で連帯保証を抜けられる場合があります。しかし、大変難しいことでしょう。
任意売却とは、競売などの法的手段によらず、第三者へ自分の意思（任意）で不動産を売却する方法です。住宅等の不動産を購入際に、多くの夫婦が住宅ローンを利用し、金融機関から融資を受けます。金融機関はその融資の担保に購入した不動産に抵当権を設定しますが、自宅を任意売却するときには、その抵当権を解除してもらうことが前提です。
抵当権などを解除してもらうためには、住宅ローンの残額をすべて返済することが原則です。その不動産が住宅ローンの残高よりも高く売れる、また、債務が残っても売却後に一括で返済できるお金が用意できれば問題はありません。
ですが、残高を下回る金額でしか売却できない場合や、売却後の残債を一括で払えないときには、当然、住宅ローン全額の返済ができません。このような場合には、住宅ローンを組んだ夫婦と金融機関が話し合い、住宅ローンを残したままで抵当権を解除してもらう必要があります。通常、返済しきれない住宅ローンを残したままでは、抵当権を解除してくれるはずがないと思われますが、必ずしもそういうわけではありません。
抵当権を解除して任意売却を進めたほうが、金融機関にとっても一定のメリットがあるからです。離婚などの様々な事情で住宅ローンが払えなくなった場合に、金融機関は担保不動産を差し押さえ、不動産の競売を申し立てます。しかし、競売は時間も手間もかかる上、市場価格よりも安くしか売れないことがほとんどで、金融機関側としても、できれば競売は避けたいというのが本音です。抵当権を解除して任意売却を選択したほうが「競売よりも、より多くの融資金の回収が見込める」というメリットがあります。
一方、住宅ローンを組んでいる夫婦にしてみれば、「抵当権の解除によって任意売却ができるようになり、売却後に残る無担保の住宅ローン返済にも柔軟に対応してもらえる（＝債務が圧縮される場合もあります）」というメリットがあります。
つまり任意売却は、夫婦と金融機関の双方にとってメリットがありますので、話し合いによって銀行が抵当権の解除をしてくれる可能性はあるわけです。
※任意売却に応じてもらえない場合もあります。
離婚によって、夫婦のどちらも自宅を出るような場合、住宅ローンの支払を続けることにこだわらず、任意売却についてもお考えになることをお勧めします。
