| ［あ］ 明渡しの催告 明渡猶予制度 ［か］ 買受可能価格 買受適格証明書 買受人の所有権取得 開札 開始決定・差押さえ 確定した執行決定のある仲裁判断 確定判決 確定判決と同一の効力を有するもの 仮執行宣言付支払督促 仮執行宣言付判決 ［き］ 期間入札 期間入札の公告 強制執行開始の用件 強制執行手続 ［け］ 形式的競売 競売申立ての取下げ 減価修正 現況調査報告書 ［さ］ 債務名義 三点セット ［し］ 執行証書 執行文 事件番号 ［せ］ 専有権原 ［た］ 滞納債務 担保権の実行 ［と］ 特別売却 ［は］ 配当 配当要求 売却許可決定 売却許可決定の確定 売却決定期日 ［ひ］ 引渡命令 引渡命令の執行 ［ふ］ 不動産執行の申立て 不動産に対する強制執行 不動産の引渡し 物件明細書 ［ほ］ 法定地上権 ［み］ 民事執行手続 民事執行法63条2項1号の申出・申出額 |
| [ あ ] 明渡しの催告 明渡執行に際し、執行官が債務名義上の債務者が不動産を占有していることを認定し、執行に着手することが可能であると判断した上で、明渡しの断行予定日を定めて、債務者に告げることにより、その日までに任意に明渡しをするよう占有者に促すことです。この催告を公示することにより、その後断行日までの間に不動産の占有の移転があった場合であっても、はじめから手続をやり直すことを要しないで、直ちに明渡執行を断行することができます。 明渡猶予制度 抵当権者に対抗することができない賃貸借（従前、対抗することができるとされていた短期賃借権も含みます。）に基づく抵当建物の占有者に対し、建物の競売による売却の時から６か月間は建物を買受人に明け渡さなくてもよいこととする制度です。占有者は、明渡猶予により無償で建物を使用する権利を与えられるわけではなく、建物所有者である買受人に対し、建物の使用の対価として賃料相当額を支払わなければなりません。 ［ か ］ 買受可能価格 買受可能価額とは、売却基準価額からその２０パーセントに相当する額を控除した価額のことです。買受けの申出の額は、この価額以上でなければなりません。 買受適格証明書 売却物件が農地である場合、その所有権を移転するには農業委員会又は都道府県知事の許可が必要であるため、買受申出ができる者を上記の機関が交付した「買受適格証明書」を有する者に限っています。裁判所で入札するためには、あらかじめ買受適格証明書を取得しておかなければなりません。 買受人の所有権取得 買受人が代金を納付すると、そのときに不動産の所有権を取得します。買受人は、裁判所から送付された「代金納付期限通知書」に同封された「振込依頼書（兼入金伝票）」に必要事項を記載の上、指定銀行あてに代金を振り込み「保管金受入手続添付書」を受け取ります。必要事項を記載した「保管金提出書」に「保管金受入手続添付書」を添付して、裁判所に提出し「保管金受領証書」を受け取ります。法律上はこの時点で買受人に対する所有権移転の効力が生じることになります。 開札 入札期間が終わると、あらかじめ公告されていた開札期日に開札が行われます。開札は裁判所内の売却場で、執行官が入札書の入った封筒を開封して入札書を読み上げます。入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。その人の提供した保証は、そのまま裁判所が預かりますが、その他の入札人には保証を返還します。 開始決定・差押さえ 強制競売や担保不動産競売の申立てを受けた執行裁判所は、申立てが適法にされていると認め、不動産執行を始める旨及び目的不動産を差し押さえる旨を宣言する開始決定を行います。開始決定がされると、裁判所書記官が管轄法務局に対して目的不動産の登記簿に「差押」の登記をするように嘱託をします。また、債務者及び所有者に開始決定正本を送達することになります。 確定した執行決定のある仲裁判断 仲裁判断に基づいて強制執行するには、あらかじめ日本の裁判所において強制執行を許す旨の決定（執行決定）を得なければなりません。 確定判決 確定判決とは、上訴裁判所によって取り消される余地のなくなった判決のことです。このうち強制執行できるのは、給付請求権を表示した給付判決に限られます。 確定判決と同一の効力を有するもの 裁判上の和解調書・請求の認諾調書・家事調停における調停調書・破産手続における破産債権者表・民事再生手続における再生債権者表・会社更生手続における更生債権者表及び更生担保権者表等の記載は、確定判決と同じ効力を有し、それらの文書に基づき強制執行をすることができます。（裁判上の和解と同一の効力を有するもの）民事調停における調停調書・民事調停における調停に代わる決定。 仮執行宣言付支払督促 支払督促は、債権者から申立てを受けた裁判所書記官が債務者に対し一定額の金銭を支払う旨の命令を発するものです。支払督促送達後、２週間以内に債務者が督促異議の申立てをしないときは、そのときから３０日の期間内に債権者は仮執行宣言を申し立てることができ、この宣言がされると、債権者は強制執行を申し立てることができます。 仮執行宣言付判決 仮執行の宣言（「この判決は仮に執行することができる。」等という判決主文）が付された給付判決は確定しないでも強制執行をすることができます。 ［ き ］ 期間入札 裁判所書記官が定めた期間内に入札を受け付け、後日開札を行って落札者を決める入札方法。 期間入札の公告 期間入札で売却される不動産については、入札期間が始まる日の２週間前までに裁判所の掲示場か庁舎の中の掲示板に、公告が掲示されます。公告には、売却される不動産、入札期間、開札期日が開かれる日時・場所、不動産の売却基準価額、買受可能価額、買受けの申出に際して提供しなければならない保証の額や提供方法など売却についての重要な事項が記載されています。 強制執行開始の用件 強制執行の開始又はその続行には、債権者からの執行力ある債務名義の正本に基づく申立てのほか、次の要件が必要です。 （１）債務名義の正本等が債務者に送達されていること。 （２）請求が確定期限の到来に係る場合には、その期限が到来したこと。 （３）請求が債権者の引換給付義務の履行に係る場合には、その反対給付又はその提供をしたこと。 （４）請求が代償請求の場合には、主たる請求の執行が不能に帰したこと。 （５）請求が債権者の担保の提供に係る場合には、担保を立てたこと。 なお、債務者につき破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、整理又は特別清算の開始があると、これらは執行障害となり、執行を開始し又は続行することができなくなります。 強制執行手続 強制執行手続は、勝訴判決を得たり、相手方との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず、相手方がお金を支払ってくれなかったり、明渡しをしてくれなかったりする場合に、債務名義を得た人（債権者）の申立てに基づいて、相手方（債務者）に対する請求権を、国家の執行機関が強制的に実現する手続です。 ［ け ］ 形式的競売 留置権による競売及び民法、商法その他の法律の規定による換価のための競売の総称です。これらの手続については、担保権の実行としての競売の例によるとされており、形式的競売の根拠となる民法等実体法 規定の趣旨になじまない場合を除き、できるだけ担保権の実行としての競売の手続と同じ取扱いをします。 競売申立ての取下げ 申立ての取下げとは、申立債権者がその申立てを撤回する行為です。開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。ただし、売却が実施されて、執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の 取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とします。したがって、確実に取り下げるためには、申立債権者は開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出する必要があります。買受人が代金を納付した後は、申立ての取下げはできません。申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した書面（取下書）を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりま せん。既に入札期間が開始されているときは、提出時にその旨をお知らせください。取下書は裁判所提出用正本に加え、債務者・所有者の数分の副本を提出してください。取下書にはその真正を担保するため申立時に使用した印鑑を押印してください。印鑑が異なる場合は、印鑑証明書を添付する必要があります。 減価修正 減価の要因分析をして求められた減価額を対象不動産の再調達原価から控除することであり、価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることです。建物の減価率は「定額法」、「定率法」及び直接観察して減価率を求める「観察減価法」がありますが、一般的にはこれらを併用する方法で減価修正が行われます。 現況調査報告書 執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。 ［ さ ］ 債務名義 強制執行によって実現されることが予定されている私法上の給付請求権の存在、範囲、執行当事者（債権者・債務者）を表示した公の文書のことです。強制執行をするには、この債務名義がなければなりません。債務名義の例としては、判決や支払督促などがあります。 三点セット （１）土地の現況地目、建物の種類・構造など不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載され、不動産の写真などが添付された現況調査報告書、（２）競売物件の周辺の環境や評価額が記載され、不動産の図面などが添付された評価書、（３）競売後もそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地又は建物だけを買受けた時に建物のために底地を使用する権利が成立するかどうかなどが記載された物件明細書のそれぞれの写しを１冊のファイルにしたもので、各地方裁判所に閲覧できるよう備え置いたものです。 ［ し ］ 執行証書 公証人がその権限に基づき作成した公正証書であって、一定の金銭の支払又はその他の代替物、若しくは有価証券の一定の数量の給付を目的とする請求を表示し、かつ、債務者が直ちに強制執行に服する旨の陳述が記載されているもの。 執行文 強制執行の実施は、執行文の付された債務名義の正本に基づかなければなりません（民事執行法２５条）。この執行文の制度は、債務名義が存在していても、それが現在執行力を有するか、また、誰との関係で執行力を有するかについては更に調査を要することから設けられています。執行証書以外の債務名義については事件の記録の存する裁判所の裁判所書記官が、執行証書についてはその原本を保存する公証人が、その点を調査して、債務名義の正本の末尾に執行力がある旨の証明（「債権者Ａは債務者Ｂに対し、この債務名義により強制執行することができる。」）を付記します。 事件番号 裁判所が個々の事件を識別して、適切に処理していくために付した符号及び番号で、例えば 強制執行事件であれば平成18年（ヌ）第○○号等と表示されます。裁判所ではたくさんの事件を事件番号によって管理していますので、裁判所に照会するときは必ず事件番号を告げてください。 ［ せ ］ 専有権原 所有者以外の占有者がいる場合に、その占有者の占有の根拠となる権利の内容です。 ［ た ］ 滞納債務 マンションを買い受けた場合、買受けまでの管理費や修繕積立金などの滞納債務は、買受人が支払う必要があります。 担保権の実行 不動産を目的とする担保権の実行の方法には、担保不動産競売と担保不動産収益執行があります。担保不動産競売とは、競売（広く買受けの申出を行わせ、最高の価額で申出をした者に売るという売買方法）による不動産担保権の実行をいい、担保不動産収益執行とは、目的不動産を差し押さえ、管理人にこれを管理させ、その不動産から生ずる収益を債権の弁済に充てる方法による担保権の実行をいいます。担保権は、抵当権、質権、先取特権等実体法上の優先弁済請求権を有するものに限られ、解釈上、担保的機能を有する物権としての法定担保ではない譲渡担保とか所有権留保等を含まず、また、優先弁済権を有しない留置権も含まれません。強制執行と異なり、債務名義は不要であり、担保権が登記されている登記簿謄本などが提出されれば、執行機関は手続を開始することとなります。なお、担保権の実行による競売手続も、強制執行手続と比較すると、債務名義を前提とする部分は異なりますが、それ以外の手続はほぼ同じです。 ［ と ］ 特別売却 特別売却とは、入札又は競り売りの方法以外の特別な売却方法であり、期間入札により売却を実施しても、適法な買受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法です。特別売却についても裁判所書記官の売却実施処分に基づいて執行官が行います。特別売却には、（１）条件付特別売却 期間入札の売却実施処分と同時に、期間入札において適法な買受けの申出がないときに特別売却を実施するという「条件付特別売却実施処分」に 基づく売却方法 （２）上申による特別売却 条件付特別売却を実施しても買受けの申出がなかった場合で、差押債権者から特別売却の実施を要請する旨の上申書が提出され、裁判所書記官が相当と認めたときに実施するという「特別売却実施処分」に基づく売却方法がありますが、いずれも特別売却期間中に一番先に買受けを申し出た人に買受けの権利が与えられます。 同一物件について、買受けの申出が同時に複数されたときは、くじ等により買受申出人を定めます。 ［ は ］ 配当 執行裁判所が、配当期日において、差押債権者や配当の要求をした他の債権者に対し、法律で規定される権利の順番等に従って売却代金を配る手続です。執行裁判所が配当の定めをした場合には、裁判所書記官がその定めに基づいて配当表を作成し、この配当表に基づいて配当が実施されます。原則として、抵当権を有している債権と、債務名義しか有していない債権とでは、抵当権を有している債権が優先します。また、抵当権を有している債権の間では、抵当権の 設定登記がされた日の順に優先し、債務名義しか有していない債権の間では、優先関係はなく、平等に扱われます。 配当要求 配当要求とは、債権者が、配当等を受けるべき債権者の地位を取得するために、既に開始されている他の債権者が申し立てた競売手続に参加して自己の債権の満足を受けようとする手続です。しかし、誰でもこの手続に参加することができるわけではなく、配当要求をすることができる債権者は限定されています。配当要求は、他の債権者が申し立てた競売手続に参加し、その手続上で配当等を受ける地位を取得するにすぎないため、当該手続が取下げ又は取消しにより終了した場合は配当要求も効力を失います。 売却許可決定 最高価買受申出人が決まると、「売却決定期日」（あらかじめ公告されています。）が開かれ、最高価買受申出人に不動産を売却するか否かを、執行裁判所が決定します。最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない場合など、一定の場合には、売却が許可されないこともありますが、普通の場合には売却が許可され、最高価買受申出人は買受人となります。 売却許可決定の確定 債権者、債務者及び所有者等の利害関係人は、売却許可決定に対する不服申立方法として執行抗告をすることができますので、公告の掲示日の翌日から起算して１週間以内に執行抗告の申立てがされない場合に売却許可決定が確定することになります。売却許可決定が確定した時点で買受申出人は、目的不動産の「買受人」としての代金納付義務が発生します。買受人の事情により目的不動産の取得を取りやめる場合は入札時に差し入れた保証（入札保証金）を放棄することにより、代金納付義務を免れることができます。最高価買受申出人又は買受人たる地位（権利）の譲渡は、相続等の一般承継の場合を除き、認められません。 売却決定期日 売却決定期日とは、執行裁判所が最高価買受申出人（又は買受申出人）に対し、不動産の売却を許可するか否かを審査し、その結果について決定という裁判を行う期日です。裁判所書記官は、通常は、売却決定期日を開札期日から１週間以内の日に指定します。執行裁判所は、売却決定期日において最高価買受申出人等の買受けの申出に対する許否を明らかにするため、これまでに実施された一連の手続が適正に行われたか否かについて職権で調査を行い、民事執行法７１条に定める売却不許可事由に該当する場合を除き、通常は売却許可決定という裁判を行います。売却許可決定が言い渡されたときは、その内容を裁判所の掲示場に公告します。 買受人が配当を受けられるべき債権者である場合は、売却代金から買受人が配当等を受けるべき額を差し引いた残額だけを配当期日等に納付することも認められています。差引納付の申出は売却許可決定が確定するまでに申し出なければなりません。 ［ ひ ］ 引渡命令 引渡命令とは、買受人が代金納付を済ませた後、建物から簡易な手続（通常の裁判と比較して）で占有者を退去させる命令のことです。代金を納付した買受人又は その一般承継人から、引渡命令の申立てがなされる と、執行裁判所は、発令要件を備えていると認めた場合、競売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。なお、占有者が自発的に退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要です。 引渡命令の執行 引渡命令が相手方に送達になり、執行抗告（引渡命令に対する不服申立て）がなければ１週間で確定し、強制執行ができる効力（これを「執行力」といいます。）が発生します。なお、実際に明渡しの強制執行をする場合には、引渡命令に対する執行文の付与の申請を裁判所書記官にしこれらの書類（執行文付きの引渡命令正本及び送達証明）に基づき、執行官に明渡執行を申し立てなければなりません。また、実際に明渡しの強制執行をする場合には、上記手数料のほかに、執行官に対し必要な費用（家具などの運搬費用や執行官手数料など）を予納しなければなりません。 ［ ふ ］ 不動産執行の申立て 不動産執行の申立ては、書面でしなければなりません。申立ては、目的不動産の所在地を管轄する地方裁判所（支部を含む。）にします。 不動産に対する強制執行 不動産に対して行う強制執行の方法には、強制競売と強制管理があります。強制競売は、債務者所有の不動産を差し押さえ、これを換価し、その売得金を債権者の債権の弁済に充てることを目的とする執行方法です。強制管理は、目的不動産を差し押さえ、管理人にこれを管理させ、その不動産から得る収益を債権の満足に充てることを目的とする執行方法です。 不動産の引渡し 所有権を取得した買受人は、不動産を占有している者に対して、引渡しを求めることができます。従前の所有者が任意に引き渡さないときなど、一定の場合には、代金を納付した日から６か月以内（買受けの時に民法３９５条１項に規定する建物使用者が占有していた建物の買受人にあっては９か月以内）に申し立てることによって、引渡命令という裁判をしてもらえます。この裁判がされると、執行官に申し立てて、従前の所有者等を強制的に立ち退かせることができます。ただし、引き続いて居住する権利を有する人が住んでいる場合など自ら引き継がなければならない賃借権がある場合などには、すぐに引き渡してもらうことはできません。 物件明細書 物件明細書は、民事執行法６２条・民事執行規則３１条により、買受人が引き受けることとなる権利関係など競売物件に関する一定の情報を記載して備え置くこととされているものです。物件明細書には、その不動産を買い受けたときに、買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地か建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するかどうか、その他参考となる事項が記載されています。物件明細書は、裁判所書記官が記録上表れている事実等とそれに基づく認識を記載したものにすぎず、当事者の権利関係を確定するものではなく、権利関係に関する裁判を拘束するものでもありません。 ［ ほ ］ 法定地上権 土地と建物を別々の人が所有することとなったときには、土地については地上権の負担を伴うものとなり、建物については、敷地に対して一定の範囲内で地上権を取得できることがあります。これを法定地上権といいます。 ［ み ］ 民事執行手続 お金を貸した人（債権者）の申立てによって、裁判所がお金を返せない人（債務者）の財産を差し押えてお金に換え（換価）、債権者に分配する（配当）などして、債権者に債権を回収させる手続です。民事執行手続には、強制執行手続や担保権の実行としての競売手続などがあります。 民事執行法63条2項1号の申出・申出額 差押債権者が、無剰余（不動産の買受可能価額が手続費用及び優先債権の見込額の合計額に満たない場合）による競売手続の取消しを回避するため、民事執行法６３条２項１号の申出及び保証の提供をする場合があります。具体的には、差押債権者は、手続費用及び優先債権の見込額の合計額以上の額（これを「申出額」といいます。）を定め、その申出額に達する買受けの申出がないときは、自らが申出額で買い受ける旨の申出をし、更に、申出額に相当する保証を提供することになります。この場合、その他の買受希望者は、この申出額以上の買受けの申出をしないと最高価買受申出人になることができません。 |
